Как самостоятельно найти сдающуюся на длительный срок в аренду квартиру, правильно составить и заключить договор, а также советы, как уберечься от мошенников

Снять квартиру без посредников на длительный срок от хозяина для многих ищущих временное жилье предпочтительнее, чем обращаться в специализированные агентства, к риелторам. Ведь в случае прямого найма экономятся значительные средства, а посредники пользуются той же информацией, которая доступна каждому, плюс ко всему не несут никакой ответственности, если что-то окажется не так.

Найти и арендовать квартиру самому достаточно несложно. Сложно проявить юридическую грамотность и составить договор с учетом своих интересов.

Бытует мнение, что не стоит внимательно продумывать и тщательно прописывать все пункты Договора аренды, особенно в том случае, если хозяин квартиры близкий родственник, проверенный друг и так далее. Однако, не следует пренебрегать тем, что жизнь, даже планируемая, часто поворачивается к нам неожиданными изменениями, и часто не всегда приятными. Вы заключаете договор с другом, а завтра обстоятельства изменятся и хозяином окажется не он, а кто-то иной и мало приятный во всех отношениях. Где гарантия, что изучив договор с юристами, он не увидит в нем скрытых возможностей обогатиться за ваш счет?

Арендуя квартиру, вы не просто договариваетесь с её хозяином о временном проживании, а вступаете с ним правовые договорные отношения, которые регулируются определёнными правовыми нормами. Эти нормы определяют, в том числе, как будут удовлетворены ваши требования в случае возникновения конфликтной ситуации. Знать это нужно хотя бы потому, что мошенники, которые могут подсунуть вам проблемную квартиру или ставить перед собой задачу нажиться на вас, прекрасно разбираются в законах и стараются заключать договора так, чтобы суд, даже видя вашу правоту, но действуя в рамках закона, не смог вынести решение в вашу пользу.

Правовые основы аренды жилья

Может показаться излишним пристальное внимание к казуистике, мелочам, употребляемым словам в Договоре аренды. Это совершенно не так. Дело в том, что отношения между хозяином квартиры и тем, кто берет её в аренду регулируются законодательно, а для правового поля каждое слово, его смысл имеют строго определённое значение. И если возникнет конфликтная ситуация и по невнимательности арендонанимателя в Договоре аренды будут слова и выражения, которые трактуются законодательством в пользу владельца нанимающий жилье процесс проиграет. Даже если с точки зрения правды и здравого смысла он будет прав. Чтобы этого не произошло, рассмотрим наиболее значимые моменты.

Является ли подписанный вами Договор аренды договором?

Договор аренды квартиры будет признан юридически значимым только в том случае, если будет соответствовать своему основному предназначению описывать систему прав и обязанностей нанимающего квартиру и её владельца.

При этом нужно знать, что перечень прав и обязанностей не выдумывается из головы, а должен соответствовать перечню.

Обязанности и права хозяина квартиры:

  • предоставление квартиры по Договору аренды арендонанимателю во временное пользование, или же во временное владение, a также пользование.
  • право сдающего жилье взымать с нанимателя оговоренную оплату за то, что тот пользуется его имуществом;
  • право сдающего квартиру требовать от нанимающего после завершения срока аренды возврата своего имущества.

Арендатор также имеет обязанности и права:

  • обязанность платить за то, что временно пользуется имуществом хозяина квартиры;
  • обязанность после истечения срока найма вернуть владельцы его имущество;
  • право временно пользоваться имуществом или же владеть временно и пользоваться им;
  • право требовать от хозяина квартиры предоставить её в временное пользование или же временное владение и пользование.

Если вышеперечисленные обязанности и права в Договоре не будут согласованы, то таковой договор могут не рассматривать как договор аренды — решения по конфликтной ситуации в рамках требований ГК РФ Главы тридцать четвертой приниматься не будут, говоря простым языком Договор. Договором аренды являться не будет и суд на сторону арендонанимателя не встанет.

B правовом поле отношения между сдающим квартиру и нанимателем определяются ГК РФ Глава 34, 1.В свою очередь, положения статей ГК РФ посвященных аренде жилья, в своей основе вытекают из положений ЖК РФ.

По договору аренды, как указывается в параграфе 1, владелец берет на себя обязанность предоставить снимающему квартиру за плату во временное владение и пользование своим имуществом или же во временное пользование. Казалось бы, какая разница, какое из этих словосочетаний будет записано в Договоре аренды. На самом деле, право пользования значительно сужает возможности арендующего квартиру.

Термин Право пользования имуществом трактуется на основании ключевых положений ГК, ст.615 пункт 1. Нанимая квартиру и заключая Договор аренды c использованием такой формулировки наниматель автоматически возлагает на себя обязательство использовать квартиру строго с соответствии c условиями договора, a если они не прописаны, то строго в соответствии c назначением жилья. Таким образом, и это подтверждено практикой судов, если в период действия арендного договора вы были лишены возможности использовать жилье не по своей вине (например в результате стихийного бедствия протекла крыша, прорвало трубы у соседей и так далее) вы имеете полное право потребовать от хозяина квартиры деньги, которые передали ему как плату за аренду, за то время, которое не могли использовать квартиру по её прямому назначению.

Судебная практика о востребовании денег с недобросовестного владельца квартиры

При этом Закон будет на Вашей стороне вплоть до признания сделанных за этот период оплат за квартиру необоснованным обогащением владельца со всеми вытекающими для него последствиями.

Судебная практика о признании владельца квартиры в незаконном обогащении

В судебной практике бывали решения, когда договора о съёме квартиры, в которых не указывалось, что владелец передает снимающему своё данное имущество в пользование или же во временное пользование и владение как договоры аренды не признавались.

Право использование или право владения и использования

Право владения это законно предоставляемая возможность фактического господства над имуществом. Тому, кто квартиру снимает, это дает право:

  • самолично определять условия доступа к арендуемому помещению;
  • физически воздействовать на арендуемое помещение, если в договоре не прописаны какие-либо ограничения

Судебная практика вынесения решений на основании формулировок о праве использования и праве владения и использования

Также Договор с использование формулировки Владения и использования дает сдающему квартиру, согласно нормам ГК РФ статья 305, статьи 301-304, права:

  • требовать возврата своего имущества, если им незаконно завладеют;
  • требовать возврата имущества даже от добросовестного приобретателя;
  • на защиту со стороны государства от различных нарушений в том числе и не связанных c лишением владения;
  • получить расчёт, когда имущество будет возвращено из незаконного владения.

Таким образом, если в Договор включается формулировка с упоминанием владение снимающий квартиру получает право на основании самостоятельных решений ограничивать к квартире доступ третьих лиц. Также такая формулировка предполагает, что по окончанию договора аренды снимающий квартиру будет обязан возвратить её владельцу в нормальном состоянии, но с учетом износа при нормальной эксплуатации.

Поскольку в законодательстве нет строго установленной правовой нормы, которая определяет, что именно представляют собой нормальная эксплуатация, нормальный износ в смысле потрогать руками, то лучше всего прописать в Договоре, в каком состоянии должна находиться квартира после окончания аренды. В противном случае недобросовестный хозяин получает возможность требовать ремонта. Не факт, что он выиграет дело, но нервы можно испортить серьезно.

Как начать поиск квартиры

Перво-наперво желательно составить подробный список своих пожеланий:

  • предельная сумма, которую вы можете позволить себе затратить на аренду;
  • местоположение будущей квартиры;
  • наличие или отсутствие инфраструктуры, что должна включать в себя эта инфраструктура (магазины, детский садик, школа и так далее);
  • транспорт;
  • количество комнат;
  • площадь жилья;
  • наличие или отсутствие подсобных помещений;
  • санузел (совмещенный или раздельный)
  • этажность;
  • наличие или отсутствие лифта;
  • наличие охраны;
  • если у вас есть автомобиль наличие близлежащей охраняемой стоянки;

Где найти нужную квартиру

Среди тех, кто нашел арендуемое жилье без посредников, считается, что самый надежный способ обезопасить себя от мошенничества нанять жильё у знакомых или родственников. Поэтому поиски советуют начинать, используя возможности сарафанного радио. Нужно составить список всех своих друзей, включая и тех, с кем давно не виделись, связаться с ними и попросить помочь в решении своей жилищной проблемы. Используя этот метод, вы также получаете шанс найти квартиру c более низкой арендной платой. К тому же друзьям, как правило, стараются сдать квартиру те, кто уезжает на длительное время. Таким образом, вы поучаете возможность нанять жильё на длительный период.

Часто неплохие результаты дает и такой способ, как расклеивание объявлений о поиске квартиры в интересующем вас районе. Посредники всегда предлагают вам то жилье, которое не принадлежит им лично и информацию о котором они получают изучая объявления на улицах, правда, как правило, записав информацию, объявление сразу срывают, чтобы отсечь конкурентов.

Расклейка объявлений в районе предполагаемого местонахождения квартиры

Постарайтесь, чтобы объявление выглядело и броско и опрятно его внешний вид многое говорит о будущем нанимателе жилья владельцу.

Неплохие результаты и работа с интернет ресурсами, посвященными рынку недвижимости. В поисках жилья следует не только постоянно отслеживать объявления о сдающемся жилье, но и разместить свое объявление о съеме квартиры, указавши с просьбой не беспокоить ищущего звонками от посредников. Имея список о условиях, которые вы предъявляете к будущему жилью и разместив его в объявлении вы избежите звонков от тех, кто сдает квартиры, но не удовлетворяющие вашим пожеланиям.

Не стоит пренебрегать возможностями, которые предоставляет специализированная пресса. Размещение аналогичного объявления увеличит шансы найти именно ту квартиру, которая удовлетворяет желаемому.

Интерфейс сайта, на котором можно найти квартиры напрямую от владельца

Стоит ли заключать Договор аренды?

Ответ однозначный Да. Этот Договор реальный документ, если возникнет конфликтная ситуация, суд будет разбираться и выносить решение.

Если таковой Договор отсутствует, вы просто не сможете доказать ни факт аренды, ни факт передачи денег. В уголовном праве существует понятие многократного повторения деяния, которое может служить обоснованием мнения судьи о совершении преступления мошенничества. В Гражданском праве такое понятие отсутствует. В отсутствии Договора вам останется только обратить в полицию с заявлением о мошенниках, но даже если дело будет возбуждено, о далеко не исключен невыгодный для вас исход. Тот кто совершает мошенничество, как правило, тщательно готовится к преступлению, прорабатывает различные варианты. И даже если вы предоставите свидетелей, то мошенник успешно предоставит еще большее количество людей, которые засвидельствуют, что вы встречались обсудить, скажем, результаты футбольного матча.

Если квартира арендуется у проверенных людей, родственников, друзей с которыми договорённость была заключена на словах, кто может гарантировать опять же, что со временем жизнь не повернётся неожиданной стороной и хозяин поменяется, а новый хозяин согласиться исполнять договоренности? Скажем, вы договорились с другом, что в качестве части арендной платы вы сделаете в квартире ремонт. Отсутствие договора повод для нового хозяина выгнать вас из жилья не возместив затраты.

По данным Госкомстата в 2016 году успешно арендовали квартиры напрямую от владельцев без услуг посредников 63% снимающих квартиры. При этом из них:

  • 50 % нашли подходящий вариант при помощи различных интернет площадок;
  • 25 % нашли свое временное жилье, размещая запросы на существующих специализированных ресурсах;
  • 15 % нашли предоставляющего аренду владельца при помощи друзей и родственников;
  • 7 % искали квартиру на длительный срок приобретя базу данных арендодателей в специализированном агентстве.
  • 3 % искали временное жилье при помощи расклеек объявлений в подъездах домов, где хотели бы снять квартиру;

При этом владельцы квартир искали своих будущих временных жильцов:

  • c использованием сарафанного радио 37 %;
  • расклейки объявлений 4 %;
  • размещали в интернете объявления 25 %.*****

Случаев и вариантов решений конфликтных ситуаций не в пользу снимающего квартиру в отсутствии правильно, юридически грамотного договора аренды жилья превеликое множество перечислять их нет возможности. Но ответ на вопрос: Заключать ли Договор? однозначный и твердый Да.

Правильно составленный договор аренды, в полной мере отображающий интересы нанимателя, должен содержать пункты, разъясняющие:

  • кто именно вступает в договорные отношения;
  • что является объектом договора;
  • идентификационный код арендодателя;
  • четко прописанное количественное выражение оплаты и способы её внесения;
  • указание на необходимость ремонта или на его ненужность;
  • опись имущества, которое находится в сдаваемой квартире и должно будет возвращено владельцу и в каком виде;
  • кто несут текущие расходы на внеплановые ремонты сантехнического оборудования, бытовой техники и так далее

Виды мошенничества при сдаче квартиры

Приведем наиболее распространенные варианты.

  • Кидок со сдачей в аренду жилья, на которое сдающий не имеет никаких прав. В этой мошеннической схеме арендодатель заключает договор и берет предоплату, хозяином квартиры не являясь. Через какое-то время появляется настоящий хозяин и выгоняет нанимателя. В таких схемах хозяин очень часто действует в паре c мошенником, поэтому последний может предоставить для проверки все правоустанавливающие документы на недвижимость, а отсутствие хозяина обосновав длительной командировкой, тем, что несчастный попал в больницу и остро нуждается в средствах.

Обезопасить себя от подобной аферы предельно просто попросите предоставить доверенность, дающую право распоряжаться недвижимым имуществом от лица владельца. Отсутствие таковой громкий сигнал о возможной афере.

Если квартира понравилась вам настолько, что чувство осторожности отступает на второй план, и включается самоубеждение о возможности различных ситуаций, не отдавайте деньги, не убедившись, что излагаемая история соответствует действительности. Например, хозяин находится в больнице и не имеет денег вызвать нотариуса поинтересуйтесь, в какой именно больнице и наведите справки.

  • Афера со сдачей квартиры подставным лицом. К распространённым типам мошенничества при сдаче квартир в аренду выступают аферы, когда сдающий представляется хозяином, берет задаток, аванс и так далее, а потом исчезает и его место занимает настоящий хозяин. Обязательно проверьте совпадение данных в оригинале паспорта c данными в документах, удостоверяющих право владения. Если вас интересует 100% гарантия от аферистов попросите посмотреть не только паспорт, но и иной документ, который удостоверяет личность. Например, права на вождение автомобиля. Изготовить комплект документов при современном уровне развития доступной в домашних условиях можно, но затраты достаточно велики и вряд ли окупят риски при совершении мошенничества если заказывать полный комплект документов.

Если есть сомнения обратите внимание на поведение сдающего квартиру как правило человек, замысливший недоброе, многословен, при чем старается говорить на отвлеченную тематику, попросту говоря, заболтать ваше внимание. Второе отличие настойчивое желание завершить сделку и получить деньги как можно быстрее пренебрегая формальностями. Предложите такому арендодателю заведомо невыгодный вариант для него с обещанием немедленно расплатиться за полгода вперед. Если последует согласие вряд ли этот человек собирается на самом деле предоставить вам свое жилье на длительный срок.

  • Афера на основе права субаренды. Эта схема часто применяется мошенниками в связке с хозяином, поскольку владелец собственности с точки зрения ни при чём, a отыскать мошенников, как правило, невозможно. Хозяин заключает c аферистом договор аренды жилья, в который включен пункт, разрешающий временному владельцу сдавать жилье повторно в субаренду. На основании такого договора и действует мошенник. После получения денег появляется хозяин и требует выселиться.
  • Мошенничество со стороны настоящего хозяина. В этой схеме хозяин сдает квартиру сразу нескольким нанимателям. При этом сроки вселения отодвигаются во времени по какой-либо причине. После получения задатка хозяин исчезает. Расчёт афериста прост человек, снимающий квартиру, остро нуждается в жилье, и вряд ли будет ожидать насколько месяцев.

Чтобы обезопасить себя и иметь возможность получения документальных доказательств договаривайтесь, что все платежи будут совершаться через банк. Имея на руках банковский документ, или хотя бы чек о внесении денег полученный в автоматах внесения платежей вы всегда сможете доказать факт передачи средств. О передаче денег из рук в руки часто договариваются, обосновывая такой способ всем понятным желанием избежать налогов. Но рассудите здраво если человек обманывает государство где гарантия что также он не захочет обмануть и вас?

Особую осторожность нужно проявлять при аренде квартиры по объявлению в интернете, ведь в случае аферы найти мошенника будет очень сложно

  • Аренда квартиры, у которой несколько собственников. Нередки случаи, когда сдаваемое жилье имеет нескольких хозяев. Чтобы не столкнуться с ситуацией, когда другие хозяева сделают вид, что ничего не знают об аренде и потребуют съехать, перед тем как заключать договор и передавать деньги нужно потребовать письменного подтвержденного согласия на арен6ду от всех совладельцев.
  • Продажа базы данных прямых контактов с владельцами квартир, сдающихся в аренду. Заплатив деньги ищущий жилье получает номера телефонов владельце либо давно уже сдавших свою квартиру, либо никогда не занимавшихся подобным.

Вышеизложенные виды мошенничества отнюдь не отрицание возможности найти свою желанную квартиру не прибегая к посредничеству риелторов. Тысячи и тысячи людей сделали это самостоятельно. Как это сделать быстрее и качественнее рассказывается в видеоролике.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Бизнес-идеи и финансы, платежные системы, развитие общества и экономики
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

четыре × 3 =